徐汇区20处老房子近日免费向公众开放，一天内近4万人次争睹“芳容”，有一个话题再度引起人们的关注——
老房子的保护，既不能将老房子抑或其所在的历史风貌区作为“城中村”，采取一种倾向于“冻结现状”的消极保护政策，又要摒弃不切实际地将老房子或历史风貌区当作摇钱树的投机的发展思路。在发展中实现保护是绝大多数风貌区的唯一出路。
日前召开的上海市历史文化风貌区和优秀历史建筑保护委员会第三次会议上，黄浦区外滩源、卢湾区思南路等成片保护整治试点项目，大世界、圣三一教堂、原东正教堂等单体项目，都被列入“世博”亮点工程，成为今年上海历史街区和历史建筑保护的重点。等到2010年，世界各地的人们也许能从老房子身上，感受到上海的过去、现在与未来。
老房子在等待
掩映在梧桐树下的老房子，是上海一张特殊的名片。上海先后分四批确定了632处，共2138幢优秀历史建筑，几乎每幢老房子背后，都有着一段历经沧桑的历史，一个鲜为人知的故事。
然而走近这些老房子，人们又不难体味到隐藏在老房子深处的酸楚。历经岁月变迁，当年英姿勃发的老房子，如今有的住进了“72家房客”，各类线路交织缠绕；有的成了企事业单位的办公场所，原先锃亮的地板早已斑斑驳驳。如同人一样，建筑也需要通过不断体检、整修，才能“延年益寿”、“青春永驻”。
房子保养，钱是个问题。据统计，被列为上海优秀历史建筑的四批老房子中，70%产权性质属于国有，半数以上都住着人。由于经费所限，承担老房子物业管理的区县房管所（现已改制为市场化的房地集团、物业公司）基本上只能施行老房子的外立面清洗、部件维修等日常维护，对于改善老房子在通讯设备、管道设置上的不足，满足新时期居住或办公的使用需求，这些单位只能心有余而力不足。由于是多户家庭同住一幢老房子，各自又没有独立的产权，老房子的居住者们也不会自掏腰包进行房屋保养和修缮。
除了钱，还有一系列的问题。比如，“新天地”是上海建筑保护与商业开发相结合的比较成功的项目。通过招商引资，既保留了典型的石库门建筑风格，又使该地块的商业价值得以提升。但是“新天地”模式又不是一个可以广泛效仿和推广的建筑保护模式。首先，“新天地”的成功得益于找准了市场空白点，进行了准确的商业定位，当“新天地”已成为人们休闲娱乐的时尚地标时，市场还需要第二个、第三个，甚至更多的“新天地”吗？其次，“新天地”项目是在对原先的居民、单位实施动迁后完成商业开发的，对于面广量大的保护建筑，如果都要通过动迁置换来实施商业计划，显然可操作性不强。
再如，对建造年代不同、建筑风格各异的老房子，究竟遵循什么样的保护标准，才能防止保护变成破坏？谁来实施老房子保护管理中的监督检查？由于缺乏一套完备的管理体系，老房子只能静静等待“第二春”的到来。
专项资金在行动
“爱庐”是此次徐汇区向公众开放的20处老房子中，最受欢迎的一处，短短一天时间，参观者便有5000人次。
人们关注“爱庐”，是因为这是1927年蒋宋联姻后宋氏兄弟赠送给宋美龄的陪嫁之物，蒋宋夫妇对其喜爱有加。孟沙坡面式的屋面，水刷卵石装饰的外墙等，既有浓浓的法式建筑风格，又融入诸多的海派元素。这一次，适逢“爱庐”刚刚完成修缮，外貌修旧如旧，功能实现升级，这也是老建筑保护的精髓所在。
“爱庐”修缮对于上海老建筑保护的意义，还远不止于此———这是上海首个运用正在建立的历史街区和历史建筑保护专项资金，通过市、区两级政府和建筑使用单位三方筹措资金的项目，很好地解决了老房子保护修缮面临的资金问题。根据“专项资金”的建立设想，这笔资金今后将专门用于补贴公益性老房子的保护，延续历史文脉。
在人们以往的认识和实践里，历史文化遗产的文化价值一直作为保护的主要目标而存在，而近年来，其经济价值也逐渐成为人们关注的焦点。对于老房子，“新天地”将历史信息兑换为高消费模式，固然是一种办法，除此以外，也应有更为多元的模式。徐汇区向市民免费开放老建筑，既不影响老建筑内人们的生活和工作，又满足了人们的参观需求，对挖掘老房子的旅游资源有一定启示作用。通过对参观范围、频率和人数的限定，将来老房子完全可以作为上海都市旅游的景点。由此产生的经济利益，也有理由作为专项资金的补充，滚动使用。
发展中实现保护
老房子的保护，既不能将老房子抑或其所在的历史风貌区作为“城中村”，采取一种倾向于“冻结现状”的消极保护政策，又要摒弃不切实际地将老房子或历史风貌区当作摇钱树的投机的发展思路。国外及外省市的许多经验都已证实，在发展中实现保护是绝大多数风貌区的唯一出路。
“开发新建是发展，保护改造也是发展”，也是上海十分强调的理念。眼下，上海正加快推进老房子集中的外滩源、思南路等15个历史文化风貌街区和建筑保护整治试点项目，争取世博会前有若干处能全部或大部分建成。
按照这个要求，当前上海的老建筑保护，还有很多可开掘的空间。目前，上海老房子的保护工作主要由政府管理部门和开发商（或使用单位）承担，居民和相关专业人员只是作为次要角色部分参与。保护模式仍沿用普通的城市开发程序，即一个开发商、一个整体开发项目、一个规划方案。而国外发达国家的保护力量通常包括政府职能部门、社区、使用人和所有人、NGO（相关非政府组织）、投资机构等，根据不同情况有不同的组合方式和合作方式，同时构建完善的管理体系，采用多样化的管理措施与之相适应，这样，能更好确保居民在公共政策的制订中表达意愿、实现利益。
社会资本如何介入老建筑保护，也需进一步完善机制。有些区曾经根据具体项目对社会资本提供一些优惠条件，但这种优惠条件缺乏法律依据。西方国家的一些经济激励政策，如税收减免、资金补助和优惠贷款、建立周转资金等，大大鼓励了民间资本的积极性，这些也是可以借鉴的。
还有，按照现有的居住密度，老建筑是无法满足人们对生活质量不断提高的需求的，这势必带来部分居民将从老建筑中迁出的问题。对从历史文化风貌区和优秀历史建筑中迁出的居民，应该制订一套补偿方式和补偿标准。
上海正在针对历史文化风貌街区和建筑保护整治试点工作，制订11条相关政策，确保项目高质量的推进。这些政策包括：如何建立健全专项保护资金、如何实施保护建筑周边土地的储备、如何协调保护保留与拆迁问题、相关技术标准和规范以及相关税收和产权处理办法。相信按照“建立最严格的保护制度”要求，老房子的“第二春”将是无比美妙的。
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